- продовження:
…Йдемо далі.
Мрії збуваються! Будівництво будинку, нарешті, завершено, і наша довгоочікувана квартира в ньому вже готова. Про це нам урочисто повідомив Забудовник, і запросив нас прийняти його роботу, і підписати Акт прийому-передачі квартири.
Розглянемо основні правила приймання квартири в новобудові.
формально забудовник повинен нас повідомити (рекомендованим листом або особисто) про закінчення будівництва, і про свою готовність передати нам квартиру - за 2-4 тижні до початку терміну передачі. Якщо Забудовнику не вдалося до нас достукатися (рекомендований лист повернулося, на дзвінки Покупець не відповідає), то він має право після закінчення 2-х місяців скласти односторонній Акт прийому-передачі квартири . І тоді вся відповідальність за нову квартиру (в т.ч. ризик її випадкової загибелі) автоматично переходить на Покупця.
Ми ж, у свою чергу, повинні з'явитися для приймання квартири протягом 7-ми днів з моменту отримання офіційного повідомлення від Забудовника. Всі ці терміни вказані в статті 8 закону ФЗ-214 .
Процес передачі квартир Покупцям (заселення) відбувається згідно з графіком, який Забудовник повинен опублікувати на своєму сайті. І процес цей не швидкий, може розтягнутися на кілька місяців.
Перед прийманням квартири в новобудові і підписанням Акту прийому-передачі, нам треба переконатися, що будинок дійсно зданий (це правило встановлено законом ФЗ-214). Для цього запитуємо у Забудовника копію Дозволу на введення об'єкта в експлуатацію. Нам же при собі краще мати паспорт і свій екземпляр договору з Забудовником.
Бажання скоріше отримати ключі і почати облаштовуватися - зрозуміло. Але якщо ми поспішаємо, то можемо отримати в доважок деякі будівельні сюрпризи, які нам доведеться виправляти самим, і за свій рахунок.
Квартири в сучасних новобудовах, чого вже гріха таїти, здаються з дефектами і недоробками практично завжди. Це факт, підтверджений практикою. Питання тільки в тому, наскільки серйозні ці недоробки і скільки їх. За оцінками фахівців, що займаються прийманням квартир в Москві, наприклад, суми витрат Покупців на самостійне виправлення дефектів в нових квартирах коливаються в діапазоні 50 - 150 тис. Руб. (Дані за 2017 рік).
Фахівців-будівельників з приймання квартир в новобудовах
можна знайти ТУТ (Для Москви і московської області).
Для Покупця Акт прийому квартири в новобудові є не лише формальністю, а важливим документом, що дає нам можливість впливати на Забудовника, і відстоювати свої права, якщо той допустив серйозний брак в своїй роботі.
Для Забудовника підписання Покупцем Акта означає, що всі свої зобов'язання за договором він виконав, і більше з нього питати нічого. Якщо, звичайно, Покупець не вніс в сам Акт ряд зауважень по якості (див. Нижче).
Крім того, після підписання Акту Забудовник знімає з себе всі платежі за «комуналку» по даній квартирі, і перекладає їх на плечі Покупця (ще до отримання Покупцем права власності). Причому, за «комуналку» з нас можуть зажадати передоплату за 3-4 міс. вперед.
Хоча Акт прийому квартири в новобудові і є офіційним документом (протоколом), що має юридичну силу, він складається в довільній, простій письмовій формі.
Зразок Акту прийому-передачі квартири в новобудові
можна скачати ТУТ .
власне процес приймання нової квартири для нас фактор не менш важливий, ніж підписання договору з Забудовником. Тому готуватися до цього процесу треба заздалегідь і грунтовно - ми повинні знати, що і де перевіряти, як виявити приховані дефекти, які недоробки вважаються суттєвими, а які в межах норми (згідно ГОСТам та СНіПам), як фіксувати все це в Акті, і т .п.
В першу чергу перевіряємо відповідність реальної планування квартири тим проектом, який був заявлений Забудовником при підписанні договору.
Потім звіряємо реальну (по даним БТІ ) І проектну (за договором) площі квартири.
Нерідкі випадки, коли фактична площа за результатами обмірів БТІ, трохи більше або менше проектної. Якщо площа виявилася більше - нам, можливо, доведеться доплатити Забудовнику за надлишок. Якщо ж площа зменшилася - ми маємо право вимагати повернути нам різницю за якого бракує метраж. Буває, що Забудовник встановлює в договорі певну межу можливих розбіжностей в площі, і готовий виплачувати нам різницю тільки в разі перевищення цієї межі. Суд, звичайно, вважає таке застереження в договорі недійсною.
Далі починаємо огляд кожного елемента квартири. Якщо в процесі приймання квартири нами виявлено брак - значні дефекти або недоробки - то ми фіксуємо це письмово в самому Акті приймання квартири, або в оглядові листи, що додається до Акту.
Також в оглядові листи вказуються і терміни (як правило, не більше двох місяців), протягом яких Забудовник зобов'язаний усунути дефекти за свій рахунок. Як варіант, допускається грошова компенсація Забудовником наших витрат на самостійне усунення дефектів.
Зразок оглядові листи
можна скачати ТУТ .
На жаль, практика така, що у робітників на будівництві не завжди руки ростуть звідки треба, тому про бездоганну якість робіт мріяти не варто.
Нарікання при прийманні квартир в новобудовах найчастіше викликають неякісно зроблені цементні стяжки на підлозі, криві стіни, «завалені» кути. Нам також потрібно буде перевірити якість установки склопакетів і дверей, ретельно оглянути елементи водопостачання, каналізації, опалення та вентиляції. А якщо за умовами договору в квартирі повинна бути встановлена сантехніка, то перевіряємо і її на предмет тріщин і якості установки (як все це робити - див. За посиланням нижче).
При цьому варто мати на увазі, що дрібні дефекти в новій квартирі практично неминучі (нерівності на стінах, перепад на стиках плит перекриттів і т.п.), і з ними доводиться миритися. Такі «дрібниці» нівелюються потім в процесі внутрішнього оздоблення квартири.
Висловлювати Забудовнику претензії варто тільки при виявленні дійсно серйозних недоробок. При цьому, наші претензії повинні спиратися на діючі БНіП (Будівельні Норми і Правила), інакше кожен буде вимагати для себе ідеалу, якого в природі, як відомо, не зустрічається.
♦ ♦
Взагалі, для ефективної приймання квартири і грамотної формулювання претензій в оглядові листи, має сенс запросити незалежного фахівця-будівельника (досвідченого виконроба, наприклад), який не тільки знає БНіП, а й досвідченим оком визначить, де робочі допустили помилку, що вимагає виправлення. Тоді нам не доведеться усувати недоробки за свій рахунок.
Буває, що експерта-будівельника запросити немає можливості, в такому випадку можна самим ознайомитися з технічними правилами приймання квартири у Забудовника (Що і як перевіряти - см. За посиланням).
Допомога в прийманні квартир у Забудовника, виявленні будівельних дефектів і перевірку інженерних систем
- см. ТУТ (Москва і МО).
Краще, якщо приймання квартири відбувається в осінньо-зимовий період, коли опалення вже включено. Тоді є можливість відразу оцінити його роботу і перевірити герметичність і терморегуляцію батарей.
Якщо ж приймання відбувається влітку, то в Акті прийому-передачі або оглядові листи необхідно вказати, що теплопостачання не було перевірено через брак технічної можливості це зробити.
І в будь-якому випадку, приймання квартири в новобудові краще проводити вранці або вдень - при яскравому денному світлі набагато легше помітити шлюб і недоробки в квартирі.
У процесі приймання годі було також забувати про стан під'їзду, сходової клітки, ліфти і прибудинкової території, яка повинна відповідати заявленому плану (парковка, дитячий майданчик, бордюри, огорожі, нічне освітлення, відсутність будівельного сміття і т.п.). Обов'язково приділимо увагу системам пожежогасіння та димовидалення, передбаченим в будинку.
ВІДЕО: Приймання квартири у Забудовника.Основні моменти
- Як потрібно приймати нову квартиру у Забудовника? На що звернути увагу при прийманні? Які документи підписувати?
Закон ФЗ-214 дає нам право при виявленні недоробок не підписувати Акт прийому-передачі. Але без нього не почнеться оформлення права власності, а це теж не швидкий процес. Тому щоб не втрачати даремно часу, краще зафіксувати письмово всі виявлені недоліки в оглядові листи, підписати Акт, і передати його Забудовнику для відправки в Росреестр на реєстрацію . Це не знімає з Забудовника зобов'язань щодо усунення відзначених недоробок.
Собі ми залишаємо копії цих документів з підписом Забудовника. Якщо Забудовник не усуває зазначених дефектів в зазначені терміни, то це вже є підставою для звернення Покупця в суд.
Правда, закон надає нам ще два альтернативних шляхи вирішення цього питання: ми можемо вимагати пропорційного зменшення ціни нашого договору з Забудовником, або зажадати відшкодування наших витрат на самостійне усунення дефектів.
Крім того, якщо ми купували квартиру по Договором пайової участі , То відповідно до 214-ФЗ на нашу квартиру дається гарантійний термін - 5 років, а на інженерне обладнання - 3 роки. Протягом цього терміну ми також можемо пред'являти претензії Забудовнику за виявленими в процесі експлуатації квартири недоліків і дефектів (у т.ч. прихованим), і вимагати їх усунення за його рахунок.
♦ ♦
Приховані дефекти можна виявити тільки поживши в квартирі хоча б кілька місяців. Це може бути промерзання стіни, грибок, щілини в стиках, протікання в стелі (особливо для квартир на останньому поверсі), непрацююча вентиляція (тяга може бути не назовні, а всередину), і ін.
На практиці Покупці ще до здачі будинку намагаються подивитися свої майбутні квадратні метри (по можливості, запросивши експерта), і явні недоліки виявляють вже на цьому етапі. В цей час, поки будівельники ще не покинули об'єкт, вимагати і домогтися усунення недоробок буває значно простіше.
Після підписання Акта приймання квартири в новобудові і залагодження розбіжностей (в частині усунення недоробок), ми нарешті отримуємо ключі від нашої квартири. Ура! Можна заселятися, робити ремонт, завозити меблі, кішок, собак і родичів.
Отже, влаштувавши Забудовнику «випускний іспит», квартиру ми таки у нього взяли. Де-факто ми можемо вважати себе власниками. Фіксуємо цю подію для себе пляшкою шампанського ...
Правда, де-юре ми все ще не володіємо цією квартирою. Реєстрація права власності у нас ще попереду.
Як нам зареєструвати своє право власності на нову квартиру, про це - на наступному кроці.
На що звернути увагу при прийманні?Які документи підписувати?
